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房价这么高，究竟合理不合理呢？这里面既有合理的成分，也有不合理的成分。

先说合理的成分。其实最核心的就一条，就是经济增长快。过去二十年，中国的名义GDP增长了20倍，人均GDP增长了10倍，中国的城镇化率从36%增长到63%。高速经济增长让人均可支配收入快速增加，自然而然就会带动房价上涨。

那不合理的成分是什么呢？

最不合理的地方是住房土地的供给跟不上。越是人口流入的城市和地区，住房土地的供应反而越紧俏。这其中有很多原因，比如地方政府想要通过限制土地供应，维持比较高的地价，从而获得更多的土地收入。于是，高地价成了高房价的最主要推动因素。

然后是房地产企业的融资成本太贵。过去这些年，中国在调控房地产市场时最常用的一招是限制贷款，特别是限制房地产企业的贷款。房地产企业想要要融资，正规渠道借不到钱，就会走偏门，比如，去找信托公司、私募基金借钱，这种情况下融资成本可能是10%甚至更高。有的房地产企业还会去海外资本市场借美元，融资成本同样也比较高。这么高的融资成本，当然会体现到房价里，推升房价上涨。

还有一个重要原因，就是中国老百姓除了买房，真的没有其他好的投资渠道。北京大学发布过一份中国家庭追踪调查数据（CFPS）。这份报告发现，2010-2018年，只有收入排名前10%的家庭买股票才是赚钱的，剩下的家庭分组投资股票，基本都是赔钱的。再有，中国还没有大面积推行房产税，所以持有房地产没有任何成本。所以，老百姓早就看明白了，既然A股永远躺平，那还是买房更踏实。

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房价这么高，大家都不开心。有人说，高房价赶走了企业，让企业无利可图。你看，华为都从深圳搬到东莞去了。也有人说，高房价让老百姓不敢花钱，因为得攒钱买房。魏尚进老师就有一篇非常出名的学术论文，说中国男人攒钱是为了满足丈母娘对房子的要求。 

这些说法对不对呢？也对也不对。 

高房价确实会让企业发愁，但企业也有应对的办法。一种应对的办法是把房价的成本转移到产品价格中，让消费者为高房价买单。另一种应对的办法是提高效率，降低其他方面的成本，把高房价带来的成本上升对冲掉。当然，最常见的应对办法是从房价高的地方搬走。比如，互联网企业都在考虑在武汉、成都这些内陆城市建研发中心，京东把北京的物流枢纽迁到了河北。最差的情况是，企业老板受不了高房价，直接关门不干了。但是，以我这么多年的调研的经历来看，我经常会听到企业家抱怨房价高，还从来没听说过哪个企业家因为房价太高决定不干了。 

大部分中国家庭持有的财富是家里买的房子，那么，高房价会有财富效应，房价涨了，居民的资产多了，会更愿意消费。可是，如果房价太高，为了买房必须勒紧裤腰带，高房价就会抑制消费。还有，房价上涨，本来是个价格信号，意味着买房者看好这个城市、这个社区，这个城市或社区应该因此变得更有活力，能提供更优质的公共服务。可是，很多时候，你会看到，房价涨了，公共服务一点也没改善。你还是买了个寂寞。

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中国的高房价时代已经结束了。从今以后，除了少数一线城市的核心区，我们或许再也看不到房价大涨了。 

为什么会这样？再给你推荐一个研究，这个研究来自清华大学的吴璟和徐曼迪两位老师。这两位老师把中国的新增住房需求分成了三个来源：人口增长、城市化和城市更新。人多了要买房，人搬到城市了要买房，城里的老旧小区要改造拆迁，原来的居民就要买新的房子。 

吴璟和徐曼迪测算了2001-2010年和2011-2015年这两个时期，三类驱动因素对中国每年新增住房需求的贡献。他们发现，在2001-2010年间，中国平均每年新增住房需求大概是812万套，这主要来自城市化和城市更新带来的新增住房需求，两项加起来占90%。到了2011-2015年，中国平均每年新增住房需求大概974万套，但这其中城市更新带来的新增住房需求就有758万套，占比接近80%。

他们结合预期的人口增速和城市化进程，测算了2021-2025以及2026-2030年的新增住房需求。结果表明，2021-2025年的新增住房需求只有656万套，少了30%。到2026-2030年只有455万套，少了50%。 

这个研究说明，中国快速城市化阶段已经过去，大规模造城运动已经停止，人口规模已经见顶，支撑房地产市场的最重要力量都开始转弱。所以，房地产市场已经碰到了天花板，而且这个天花板会不断下降。

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你又焦虑了：那我到底该不该买房？