上周有个关于房地产的政策在市场上引起了很大的关注。这个政策就是在全国范围内逐步推进“带押过户”。这个政策出来之后，有观点认为这是政府再次出手刺激房地产，房地产离全面复苏不远了。

房地产是不是又要行了？

先简单说一下啥叫“带押过户”。

所谓的带押，就是说房子还在银行抵押着呢，也就是说欠银行的钱还没有还清。按照之前的政策，要想卖在银行有抵押的房子，就得先把钱还上，否则就不能过户。过户就是把房产证上的名字从卖家改成买家。

那咋办呢？一般来说，有两种做法：要么先找别人借钱，把银行的贷款还上；要么跟买家商量，让买家的首付多打一点钱，用买家给的钱把银行的贷款还上，然后再过户。但是，不管是借钱，还是让买家多打钱，都是麻烦事。

这还是过去，最近想要买房卖房又遇到了一个新麻烦。最近几个月，去银行提前还房贷的人很多，好多地方的银行要排长队才能把钱还上，有时候要等一个多月。这就更耽误事了。

带押过户的政策就是要解决这个问题，让大家能够在没有还清贷款的情况下直接完成过户。

在我看来，这个政策其实也是想缓解一下银行目前面临的大量提前还贷的压力。近半年，越来越多的人在申请提前偿还房贷，这也导致现在申请提前还贷需要等好长时间。

为什么银行这么担心提前还贷规模增加呢？

首先，我们得清楚，提前还贷突然增加并不是一件稀罕事。我们去看历史数据就会发现，每一次房地产市场的销量开始改善的时候，提前还贷的规模就会增加。原因就是上面说的，很多换房的人都要先还贷款才能开始买卖。所以，提前还贷本身不是一个问题。

但这次的情况跟之前的完全不一样。

这次提前还贷规模增加的同时，房地产的销量没有起来，两个指标劈叉了。这两个指标劈叉，意味着至少有一部分提前还贷的是真的不想继续贷款了。

如果不是换房带动的提前还贷，那对整个银行体系来说是一个双重打击。因为老百姓要用存款来还贷款，于是银行不光少了一笔存款，还少了一笔资产。看上去就像正负电子相撞一样，直接抵消了，但结果是银行的资产负债表会缩水。

接下来，如果能够更好地普及带押过户的话，至少那这一部分以换房为目的而不是以提前还贷为目的的用户，就不至于跟那些真正想提前还贷的人集中到了一起。这对银行来说也能够起到一部分的缓解作用。

乍一看，这个政策确实能够让房地产交易变得更加便利。只不过，在具体实施的过程中可能会遇到很多细节问题。比如说，如果买家也要贷款，但贷款的银行跟卖家的银行不一样，这时候就容易出现很多扯皮的事情。

如果排除这些不利因素，我们还可以继续考虑一下，带押过户会对房地产带来什么影响呢？

或许这个政策的初衷是便利房地产交易，从而起到稳房市的目的，但以我的观察，带押过户的结果未必会改善整体的房地产市场，反而会加剧房地产市场的分化。

为什么这么说？你想啊，带押过户是让换房变得更加容易。换房是一个什么动作？除非因为工作地点变动带来的换房，大部分情况下换房对应的都是改善性需求。用郊区换市区、用三线换一二线、用普通学区换好一点的学区。所以，这其实对那些地段好的、资源好的房子更有利，因为满足这部分需求变得更加便利了。

反过来想一下，买的一边如果都是这些房子，那卖的一边又是哪些房子呢？

过去二十年，中国房地产几起几落。每次都有唱衰的声音，每次都能否极泰来。但是，这次真的不一样了。这次房地产市场调整的力度实在是太大了，拖的时间又太久了。站在当下看，“带押过户”这样的政策更像是生病期间的一罐黄桃罐头，不治标更不治本，只是开心一会儿罢了。

之前，我已经跟大家聊过一次这轮房地产究竟出了什么问题。今天，我再把这篇文章放到公号的第二条，供你参考。

等到周三，我再跟大家详细地说一说这轮房地产调整究竟意味着什么，房地产还要躺到什么时候。