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何帆:中国的高房价时代已经结束

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中国的房价贵不贵?当然贵了。 

何以见得呢?先做个国际对比吧。尽管中国的人均收入刚刚跨过1万美元,但一线城市的房价已经比肩人均收入4万美元以上的发达国家大城市的房价。2019年全球核心城市中心城区的房价对比中,北京、上海、深圳这三个中国内地一线城市位居前十,房价与纽约、旧金山、巴黎等全球知名城市处在一个水平。 

再细看,中国的房价不仅贵,而且贵得不讲武德。大城市的房价远比小城市的房价贵,这我们认了。但是,大城市不仅核心区域的房价贵,而且连偏远郊区的房价也贵,这就很奇怪了。房地产的黄金法则不是位置、位置、位置吗?可是,北京的房价,并不是二环以内的比三环以内的贵,三环以内的比四环以内的贵。四环以外,甚至五环以外,都可能会有高得离谱的楼盘。 

深圳呢?随手查下房价,假如要买50平方米的一居室,在深圳的核心区域,比如南山区,大概要700万元。要是到偏僻一些的郊区,比如在龙岗区买呢?要花300万左右。正常的房价分布可不是这样的。比如,在日本东京或者美国纽约,同样一套房子,如果在市区买需要花700万,到了郊区就只需要100万了。

 

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中国的房价这么高,究竟合理不合理呢?这里面既有合理的成分,也有不合理的成分。

先说合理的成分。其实最核心的就一条,就是经济增长快。过去二十年,中国的名义GDP增长了20倍,人均GDP增长了10倍,中国的城镇化率从36%增长到63%。高速经济增长让人均可支配收入快速增加,自然而然就会带动房价上涨。

那不合理的成分是什么呢?

最不合理的地方是住房土地的供给跟不上。越是人口流入的城市和地区,住房土地的供应反而越紧俏。这其中有很多原因,比如地方政府想要通过限制土地供应,维持比较高的地价,从而获得更多的土地收入。于是,高地价成了高房价的最主要推动因素。

然后是房地产企业的融资成本太贵。过去这些年,中国在调控房地产市场时最常用的一招是限制贷款,特别是限制房地产企业的贷款。房地产企业想要要融资,正规渠道借不到钱,就会走偏门,比如,去找信托公司、私募基金借钱,这种情况下融资成本可能是10%甚至更高。有的房地产企业还会去海外资本市场借美元,融资成本同样也比较高。这么高的融资成本,当然会体现到房价里,推升房价上涨。

还有一个重要原因,就是中国老百姓除了买房,真的没有其他好的投资渠道。北京大学发布过一份中国家庭追踪调查数据(CFPS)。这份报告发现,2010-2018年,只有收入排名前10%的家庭买股票才是赚钱的,剩下的家庭分组投资股票,基本都是赔钱的。再有,中国还没有大面积推行房产税,所以持有房地产没有任何成本。所以,老百姓早就看明白了,既然A股永远躺平,那还是买房更踏实。

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房价这么高,大家都不开心。有人说,高房价赶走了企业,让企业无利可图。你看,华为都从深圳搬到东莞去了。也有人说,高房价让老百姓不敢花钱,因为得攒钱买房。魏尚进老师就有一篇非常出名的学术论文,说中国男人攒钱是为了满足丈母娘对房子的要求。 

这些说法对不对呢?也对也不对。 

高房价确实会让企业发愁,但企业也有应对的办法。一种应对的办法是把房价的成本转移到产品价格中,让消费者为高房价买单。另一种应对的办法是提高效率,降低其他方面的成本,把高房价带来的成本上升对冲掉。当然,最常见的应对办法是从房价高的地方搬走。比如,互联网企业都在考虑在武汉、成都这些内陆城市建研发中心,京东把北京的物流枢纽迁到了河北。最差的情况是,企业老板受不了高房价,直接关门不干了。但是,以我这么多年的调研的经历来看,我经常会听到企业家抱怨房价高,还从来没听说过哪个企业家因为房价太高决定不干了。 

大部分中国家庭持有的财富是家里买的房子,那么,高房价会有财富效应,房价涨了,居民的资产多了,会更愿意消费。可是,如果房价太高,为了买房必须勒紧裤腰带,高房价就会抑制消费。还有,房价上涨,本来是个价格信号,意味着买房者看好这个城市、这个社区,这个城市或社区应该因此变得更有活力,能提供更优质的公共服务。可是,很多时候,你会看到,房价涨了,公共服务一点也没改善。你还是买了个寂寞。

 

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中国的高房价时代已经结束了。从今以后,除了少数一线城市的核心区,我们或许再也看不到房价大涨了。 

为什么会这样?再给你推荐一个研究,这个研究来自清华大学的吴璟和徐曼迪两位老师。这两位老师把中国的新增住房需求分成了三个来源:人口增长、城市化和城市更新。人多了要买房,人搬到城市了要买房,城里的老旧小区要改造拆迁,原来的居民就要买新的房子。 

吴璟和徐曼迪测算了2001-2010年和2011-2015年这两个时期,三类驱动因素对中国每年新增住房需求的贡献。他们发现,在2001-2010年间,中国平均每年新增住房需求大概是812万套,这主要来自城市化和城市更新带来的新增住房需求,两项加起来占90%。到了2011-2015年,中国平均每年新增住房需求大概974万套,但这其中城市更新带来的新增住房需求就有758万套,占比接近80%。

他们结合预期的人口增速和城市化进程,测算了2021-2025以及2026-2030年的新增住房需求。结果表明,2021-2025年的新增住房需求只有656万套,少了30%。到2026-2030年只有455万套,少了50%。 

这个研究说明,中国快速城市化阶段已经过去,大规模造城运动已经停止,人口规模已经见顶,支撑房地产市场的最重要力量都开始转弱。所以,房地产市场已经碰到了天花板,而且这个天花板会不断下降。

 

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你又焦虑了:那我到底该不该买房?

 

很遗憾,最值得买的房,恰恰是你买不起的房。也就是说,一线城市,最核心地段,房价大概率不会下跌。一线城市的偏僻郊区呢?其实性价比不高。二三线城市呢?除了突然崛起的少数内陆省会城市,也就是所谓的新一线城市,大部分中小城市的房价已经没有多大的上升空间了。

 

你可能会说,那我买房,总能跑赢通货膨胀了吧。别着急,咱们先来简单地算个账。中国持有房地产的租金收益率大概是1.5%左右,大城市会更低一些。银行理财一年的预期收益目前是3%-3.5%,两者差了大概有2%左右。换句话说,如果房子不能每年涨2%,那这笔投资就是亏的。而且,你还要注意,这么算的前提是,买了房子可以租出去,以及不会征收房产税。

 

既然焦虑也没有用,我建议你还是老老实实选择卧倒。啥也不投资,虽然看起来赚不了大钱,但至少还能保住老本。忘记收益率吧。还是要回到投资的基本理念:不赔钱比赚大钱更重要。

 

(配图来源:摄图网)

 



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