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房地产危机:美国经历的第一次房地产泡沫

 
庞氏来到佛罗里达
 
20世纪20年代,美国经历了第一次真正意义的房地产泡沫。房地产泡沫只有在城市化进程中才能出现。在此之前,美国也曾经有过地价的上涨,但那大多是农村的土地。这是美国第一次经历城市地区的房地产价格上涨。
 
美国在20世纪20年代经历的房地产泡沫主要集中在佛罗里达州。无数骗子和冒险家不约而同地来到佛罗里达州做生意,而当时佛罗里达州唯一的生意就是卖房子。
 
来到佛罗里达的骗子里就有赫赫有名的查尔斯·庞兹(Charles Ponzi)。他21岁的时候从意大利来到美国,英语都讲不流利,个子不高。1919年,庞兹发现,可以在国际回邮券(international ostal reply coupon)市场套利,这是他搞起来的第一次“庞氏骗局”。所谓国际回邮券,就是一张类似于邮票的票据,寄信人可以将这一票据寄到国外,而收信人则可以用这一票据到当地邮局兑换邮票,寄出回信。当时,受到第一次世界大战的冲击,美国是唯一一个能够保持货币稳定,而且仍然实行金本位制的国家,欧洲各国的货币大幅度贬值。结果是,如果你把回邮券寄到欧洲,用欧洲货币买回的邮票要比在美国能买到的邮票更多。
 
庞兹想从投资者那里骗钱投机,他许诺能在90天内将投资者的资金翻番。第一批投资者确实拿到了高额的回报,但这些钱是从后面跟进的新投资者那里挪用的。庞兹的这一骗局在1920年最终败露。他被关进了马萨诸塞州监狱。1925年,刚刚交了保释金从监狱出来的庞兹,逃到了阳光灿烂的佛罗里达,用化名做起了房地产生意。
 
庞氏摇身一变,成了杰克逊维尔市(Jacksonville)附近一块土地的发起人。他把一块荒凉的土地分成很多小块,卖给小的投资者。他许诺投资者只要投入10美元,在60天内就能获得30美元的回报,这比他早期的回邮券投资计划还要诱人。这还是一个金字塔骗局。没过多久,这个骗局就被戳穿了,他的身份也暴露了。庞兹再度锒铛入狱。
 
和庞兹一样,前后来到佛罗里达的还有很多其他各路英雄,大家都是为了一个共同的革命目标,走到一起来的。1910年,费雪车身制造公司的创始人卡尔·费雪(Carl Fischer)带着年仅15岁的新娘在迈阿密蜜月旅行,他一眼就相中了这块风水宝地。费雪在佛罗里达州推动当地政府修筑了四通八达的公路,公路沿线的房价立马飙升。著名的美国政治家威廉·詹宁斯·布莱恩(William Jennings Bryan)为了让自己患有关节炎的妻子过得舒服一些,也把家搬到了佛罗里达州。当地著名的房地产大亨乔治·梅里克(George Merrick)找到布莱恩,让他给自己的“西班牙别墅” 项目站台。布莱恩曾经参加过总统竞选,差一点就当上美国总统。他在竞选总统的时候为贫苦农民代言,反对金本位制,如今则为房地产商呐喊,赞美“黄金海岸”。梅里克每年付给布莱恩10万美金的酬劳,一半以现金支付,另一半以土地支付。
 
在1925年和1926年期间,佛罗里达州的房地产泡沫进入了鼎盛状态。开发商聘请乐队和马戏团吸引顾客。人行道根本无法通行,因为招揽生意的房地产经纪人实在太多了。打开报纸,看到的全是房地产广告。佛罗里达出现了很多“保证书小伙”(binder boys),他们个个都是健美年轻的“小鲜肉”,穿着白色西装,鼓动客户购买“保证书”(inder)。这个保证书相当于定金,买了它的投资者并不是为了真的买房,他们会转手卖出,赚取差价。1925年夏天,在房地产繁荣的鼎盛时期,保证书一天就可能被转手倒卖8次。保证书收据还能像货币一样流通,酒店、夜总会和妓院都接受这些收据。
 
为什么会有房地产泡沫?
 
为什么20世纪20年代的佛罗里达会出现房地产泡沫呢?
 
首先,是地产需求出现了急剧变化。房地产从来都没有所谓的“刚性需求”。住多大的房子才算够?是不是非要买房才能安居?但在某些特定的阶段,地产需求可能会出现一些前所未有的变化。20世纪20年代佛罗里达的房地产泡沫和汽车的普及息息相关。随着福特汽车公司著名的T型车问世,越来越多的美国人可以买到廉价汽车,他们驾着车来到气候温暖、土地便宜的佛罗里达。当地人把这些驾车南下的北方佬称作“锡罐观光客”(tin can tourists )。
 
当时,在纽约、芝加哥、底特律等地也出现了房价的急剧上涨,那是因为商业地产成为一种新的投资模式。20世纪20年代是属于摩天大楼的10年。在这10年破土动工的高楼大厦,比20世纪的任何一个10年都要多。新建的摩天大楼,不再是给一家公司做总部办公室,多出的房间可以出租给其他客户,赚取租金。
 
这些新出现的需求并非都是虚幻的,但由于这是新的需求,往往使得人们难以判断哪里是合理的区间,更容易相信未来的房价将一路飞涨。2007年美国次级房地产贷款危机的出现,源于一批低收入家庭突然开始贷款买房,这是一种全新的现象。21世纪之后中国的房价开始上涨,源于20世纪90年代的住房制度改革,突然从单位分房变为拿钱买房,这也是我们从未有过的一种经历。
 
其次,房地产泡沫往往得益于极其宽松的货币政策。货币政策要不要关注包括房价和股价在内的资产价格?这一问题至今亦无标准答案。但宽松的货币政策往往可能导致流动性过多,这些流动性就会流入房地产市场或股市,推高资产价格。1924年,美联储将其贴现率,亦即其贷款给商业银行时的利率从4.5%调低至3%,目的是帮助大英帝国回归金本位制。这一低利率政策导致市场上的流动性增加,而很多流动性流入了房地产市场。2007年美国次级房地产贷款危机的出现,也发生在央行不断降息、全球处于超低利率的时期。中国实施住房制度改革之后房价开始上涨,但最初房价上涨的速度并不快,真正加速上涨,乃是在实施了宽松的货币政策之后。
 
最后,金融投机使得房地产泡沫火上浇油。如果没有金融机构推波助澜,房地产价格不会急剧膨胀。在过于宽松的金融监管制度下,金融投机很快就会一浪高过一浪。在20世纪20年代佛罗里达房地产泡沫中,参与投机的还有各种金融机构。相对而言,传统的银行更为保守,最激进的是建筑和贷款会(building and loan associations)。这些机构就像互助储蓄银行一样,主要借款给自己的成员。负责监管建筑和贷款协会的主要是地方政府,而地方监管者认为这些机构并不吸纳公众存款,所有的贷款都有房地产为抵押,因此不会出现问题,所以对这些机构睁一只眼闭一只眼。很多建筑和贷款协会是房地产商建立的,他们通过降低首付比例、发放二次抵押贷款等方式刺激人们贷款买房。尽管建筑和贷款协会不会像银行那样出现挤兑,但如果贷款合同违约率提高,同样会出现资不抵债问题。
 
当时已经出现了证券化。在20世纪20年代期间,开发商发行了大约100亿美元的房地产债券。大约有三分之一房地产债是以住宅按揭利息为基础,其余的房地产债则以商业地产项目的未来租赁收入为基础。为了吸引投资者购买,发行人保证债券持有人能够获得5%的利息率。当然,这也就意味着,如果潜在投资的收益不足,该项目或保险公司就承担了很大风险——导致2007年美国次级贷款危机的那些令人眼花缭乱的“金融创新”,其实根本就不是创新,80年前,佛罗里达的房地产商就已经熟知这些伎俩了。
 
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房地产泡沫是如何破灭的
 
所有的泡沫都是在一夜之间崩溃的。可能导致房地产泡沫的原因很多,当整个市场已经处于癫狂状态的时候,任何一点小小的传言,都可能触发大规模的恐慌。到底是什么原因导致了佛罗里达房地产泡沫的破裂,一直很有争议。
 
有人说是股市下跌。1926年2月到5月间,标准普尔综合指数下跌了11%。有人说是气候异常。1926年冬天佛罗里达异常寒冷,之后的夏天又赤日炎炎。1926年,一场飓风袭击了迈阿密,城区有100多人死亡。其他的州,尤其是邻近的州担心资金都被佛罗里达吸走,它们通过立法限制资金外流,还到处造谣,说在佛罗里达买不到肉,闹市区会有巨型蜥蜴咬人。
 
佛罗里达的房地产泡沫来得快,去得也快。先是交易量下跌,过了一段时间之后价格随之下跌。在佛罗里达州和临近的佐治亚州,有155家银行破产。这些银行大多由詹姆斯·R.安东尼(James R. Anthony)和韦斯利·D.曼利(Wesley D. Manley)这两个银行家拥有或控股。曼利被逮捕。他的律师为他辩护时,声称他有精神错乱。
 
和2007年美国房地产泡沫相比,20世纪20年代佛罗里达的房地产危机影响相对较小,受到冲击最大的是佛罗里达州及其邻近的佐治亚州,但房地产泡沫的几乎所有症状都能在当时找到。将近80年之后,由于岁月遥远,记忆黯淡,很多人忘记了当年的佛罗里达房地产泡沫。健忘的结果是,危机只能再来一次,而且来得更为猛烈。
 
本文节选自何帆著作《大局观:真实世界中的经济学思维》



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