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徐奇渊:房地产投资增速逆势上升——为什么?还会继续吗?

要点:
1.3月固定资产投资增速的主要类别当中,只有房地产投资增速在上升。
2.房地产投资增速逆势上升,钱从哪里来?这可能是结构性宽松的体现(PSL)。
3.如果看实际投资增速,房地产投资增速实际上是在下降。
4.PSL再飞一会儿的可能性较大,同时其他渠道也有可能会出现一些宽松迹象。
5.原本已经趋于见顶的三线城市房价涨幅,也有可能还要再飞一会儿。
 
第一,3月固定资产投资增速的主要类别当中,只有房地产投资增速上升。
 
4月17日,统计局公布的数据显示,1-3月固定资产投资累计增速为7.5%,低于1-2月份的7.9%。如果再看固定资产投资的三大支柱,可以发现:基建投资、制造业投资增速都在走弱,1-3月累计增速分别较1-2月下降了3.1个百分点、0.5个百分点,只有房地产投资增速在继续走强,同口径增速上升了0.5个百分点,达到了10.4%。其中,住宅投资14705亿元(占总体房地产投资的7成),同比增长13.3%,增速提高1个百分点。
 
第二,房地产投资增速逆势上升,钱从哪里来?
 
首先,固定资产投资的3月累计增速较2月下降了0.4个百分点。其中,建筑安装工程投资负向拉动了1.05个百分点,设备工器具购置有正向的拉动0.252个百分点,而其他投资(主要是土地购置费)正向拉动了0.372个百分点。“其他投资”(土地购置费)成为投资增速稳定的最重要来源。与之呼应的数据是,同期土地成交价款的累计增速达到了20.3%。
 
 
土地购置费这么高的增速,这些钱从哪里来?如果观察数据,这些钱很可能来自于PSL(抵押补充贷款)通过国开行所提供的棚改资金(见下图)。2018年1季度,PSL新增量超过3000亿,不但是7个季度以来的新高,而且是2017年同期的近2倍。可见,货币当局很可能正在以结构性的方式向市场提供着流动性,而且,后续房地产投资能否继续维持稳定,主要还是看PSL的量是否能够起到稳定作用。
第三,如果看实际投资增速,房地产投资增速实际上在下降。
 
如前所述,虽然土地成交价款的累计增速达到了20.3%,但是,由于土地成立价格的大幅上升,土地购置面积的累计增速仅为0.5%,也是一年多以来的次低,仅比1至2月数据略有改善。同时,2018年1季度房地产投资增速较去年同期上升1.3个百分点,但是从实际增速来看,由于前述原因,房地产投资增速实际上下降了0.74个百分点。
第四,PSL再飞一会儿的可能性较大,同时其他渠道也有可能会出现一些宽松迹象。
 
前面提到,基建投资、制造业投资继续走低,而房地产投资虽然名义增速在上升,实际增速却在下降。因此,PSL再飞一会儿的可能性较大,甚至不排除通过其他渠道进行宽松的操作。例如,对于最近存款准备金下调与MLF到期的置换,也有从宽松的方向进行的解读。如果是这样,原本已经趋于见顶的三线城市房价涨幅,也有可能还要再飞一会儿。
 
注:本文转自“奇渊经济笔谈”公众号,如需转载请注明出处。
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