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房价是“牛” 统计局欲做“庖丁”(2009-6-11)

中国房地产的开发成本一直以来都让人猜不透、摸不着。每一次谈到中国房地产业的时候,几乎所有的消费者都会有一个印象,那就是如今的房价真是高的离谱,这个行业是一个暴利的行业。近日,国家统计局宣布,将会对全国40个重点城市的商品住宅开发费用进行专项的调查。一直遮遮掩掩的中国房价,这一次将会掀开它的“盖头”,把真面目呈现在民众的面前,央视经济频道主持人陈伟鸿和著名财经评论员何帆、张鸿共同评论。 
40个重点城市商品房开发费用将展开专项调查,部门摸底,为何选择此时推开?调查能否揭开谜一样的房地产的成本?
张鸿:地产业需要公正部门进行数据统计

现在的房地产是一个特别敏感的事情,如果06年、07年甚至08年的时候,根据市场的走势,我们基本上能判断清楚房价的高低。但是到了08年底后,很多地方政府开始托市了。到今年年初,又有一个所谓的“小阳春”的出现,所以大家就看不懂了。这个时候所有的人都不知道房地产的脉到底是怎么样的?所以现在就需要统计部门来号一下脉,然后最好能出一个好的方子。

房地产成本其实就只有土地出让金、基础设施的费用、销售费用和建安成本等等这么几块。这几块里边,土地出让金单个楼盘来算可以算得很清楚。这个楼盘多少钱拿的,然后除以平米数就能计算出。人工成本,基本上在一个竞争充分的行业里边,大概都能算出平均人工成本是多少。但是因为各方公布的数据不一样,所以让人越来越迷惑。

各种富豪榜上排名前几名的全都是房地产富豪,所以我觉得房地产是个暴利行业。但是我又不是调查机构,连调查工商联的数据的能力都没有。所以就需要有一个超越各个利益群体的一个公正的第三方给出一个结论,到底这里面的构成是哪些,所以我们也希望这一次统计局能够做到这一点。

何帆:政府应出台政策保证地产业信息透明

这次摸底调查已经是姗姗来迟了,因为我们过去看房地产行业一直是政府的调控政策密集出台的一个行业。药方出的很多,但是到现在我们才突然醒悟过来,在开药方之前先得望闻问切,才能够对症下药。我们过去的时候对房地产也是有很多统计的,但是里面可用的数据并不是非常的多。而这一次统计局来调查的时候,无论从调查规模和内容上来看都远远超过以前的常规调查。那就能够说明现在真的是要对中国的房产行业要做一个全面体检了,而且我非常希望这种类型的体检能够每年一次。

过去看到的房地产行业是一个信息高度不对称的,所以暗处不怕明处的。那谁躲在暗处,首先就是房地产商了。有一些房地产商他们圈内流传着一句话捂盘是需要有技巧的。他有各种各样的办法能够把自己的利润给压低。那么还有一个就是一些地方政府不太愿意公布房地产的信息,公布房地产企业的成本对一些地方政府来说就好比要公布他自己的内裤的尺码一样,他觉得羞于见人。就是有一部分账,地方政府可能也没有算清楚,有一些费用可能也是由地方政府来交的。其中也不排除,可能会有一些不法的官员,会有一些腐败的行为。有多少贪官被报出来之后,都是跟房地产开发是有关的。所以可想而知,这里面实际上一个藏污纳垢的地方。

这次这个调查会非常有用的,因为我们就是要让暗处的怕明处的。如果我们现在能够有一个非常详细的调查,那就会让政府进一步调控房地产,进一步让房地产健康发展,很多政策的出台都变得非常顺利。

房地产成本究竟有多少?房价是否存在虚高?调查摸底,引发民众怎样的期待?

张鸿:配套调查数据真实性值得担心

首先大家担心的是到最后摸不清,因为公开信息现在可能变成了哥德巴哈猜想,需要一些技巧才能把这个题解出来。我们已经都有了一个详细的上市公司的数据,而现在国家统计局需要重新调查,那会给出另外一套的结果吗?还有这个调查到6月中旬就结束,如果这一次调查到底是一个自上而下的,所以在这么短的时间里统计局到下面去调查恐怕来不及。那要是一个自下而上的一个申报的话,它能比原来精确多少,这是值得怀疑的。还有一个就是它结果会不会是一个非常相近的结果,就是全国的房地产价格的构成是这样子的,土地成本是多少多少,这个建安成本是多少多少,销售成本是多少多少,利润是多少多少就结束了,这样对我们来说就没有任何意义。

何帆:地产商应当端正态度

  我想提醒房地产商们一下,不要再拿市场来作为挡箭牌。等到中国的房地产行业真正变成了一个健康有序的市场之后,我们再来说不要政府去干预,要让市场去自发调节这些话。同时我们还经常说态度决定一切,我觉得在这次的调查里头,至少这个态度也能看出来很多东西。就是态度会是一个非常敏感的一件事情,身正不怕影斜。如果我们现在看到有哪些企业,哪些部门在强烈地反对这样的调查,强烈的反对深入地调查,那我想他本身的态度也就能说明很多事情。

尹伯成:调查开发成本有利于国家进一步制定宏观调控政策

(复旦大学房地产研究中心主任《今日观察》特邀评论员)

  假如说(房地产)开发成本的中间,一大块都是国家拿去了。那么我们国家要想办法今后要怎么样减轻一点这方面的负担,假如说国家并没有拿那么多,开发商利润肯定比较厚,那么国家应该怎么样把利润降到一个适度的水平。总之调查房子的开发成本,是有利于国家进一步对房地产市场制定宏观调控政策,我认为还是有意义的。

戴建中:正确认识开发成本 深入开展调查

(北京社科院社会学研究所副所长《今日观察》特邀评论员)

  一个房子要盖两三年,摊到每一年利润才5%,但是问题是盖房子的自有资金,其实占到整个成本很低。大概在一个亿当中,自有资金只占两千万到三千万。因此要考虑到他们自有资金只占到五分之一,那实际上的利润率就应该放大五倍。因此利润就不再是5%,而是年利润要达到20%以上。所以像这个环节非常重要。如果只谈房价里面成本占多少,而忽视了自有资金和银行贷款之间的比例,这样得出的结论可能就会有偏差。它不是一个简单的各项占的比例问题,而是这里的操作过程是很重要的。因此我觉得,这样一个调查非常好,但是这个调查要做得很细。

张鸿:政府调查要善始善终,公开全部信息

首先我希望统计局这次能善始善终,不要是在做一个秀,希望他们拿出勇气来做出一个不一样的调查,不要太简单。第二就是我觉得地方政府首先要作出表率,有义务要公开所有的这些成本。要向我们公开土地出让金拿了多少,公共建设这种费用,还有税费到底是拿了多少。如果这些信息公开了,其实不需要统计部门,我们随便一个房地产中介就可以计算出一个房子的这种价格大概是多少。所以其实它是一个持续公开的过程,我们不需要统计局在危机的时候,来做一个特别难的一个猜想。

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