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何帆:我们需要什么样的房地产市场

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房地产已经进入了下半场。下半场的游戏规则跟上半场的游戏规则不一样了。那么,过去的房地产模式暴露了什么问题,才要改变游戏规则呢?

 

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你可能会首先想到的是:高房价。是的,中国的房价是很高,但咱们已经说过了,以后不必再担心房价的上涨压力,甚至还可以说,以后要担心的反倒是不要出现系统性的房价下跌。所以说,高房价肯定不是要调整游戏规则的主要原因。 

你可能还听说过一种说法:脱实向虚。也就是说,房地产挤占了银行的信贷资源,把本来该给制造业的贷款给了房地产,那制造业就失去了发展机会。有的专家甚至说,这叫房地产绑架中国经济。

真的是这样吗?

看起来,银行把钱贷款给房地产,就没法再贷款给制造业了,但这只是一种局部均衡的分析。你得用一般均衡的分析视角,去观察各个行业的相互联动。如果银行贷款给房地产,房地产当然发展得很好,但它也能拉动其他行业。从上游看,有钢铁、水泥,从下游看,有家具、家电、窗帘,等等。甚至花鸟市场都跟房地产市场的兴衰有关联。这些行业,是不是有很多都是制造业呢? 

再从另一个角度去看,就算银行想贷款给制造业,还得问问人家制造业想不想贷款。我调研过好多制造业企业,经常会听到制造业的企业家跟我说,他们企业很少向银行贷款。 

为啥会是这样呢?制造业经历过周期的起伏,经营更为稳健。制造业的现金流比较稳定,不需要大规模的借贷。要是从更宏观的角度去看,随着经济发展水平的提高,制造业在中国经济中的比例会逐渐下降,相应地,贷款的需求也会下降。注意,这可不是因为制造业衰落了,恰恰相反,这是因为制造业的效率提高了。更少的工人,能够生产出比原来更多的产品。这是制造业升级换代的表现,也正是我们想要的“专精特新”。 

如果制造业没有太多的贷款需求,而银行又必须把钱贷出去,维持必要的贷款规模,不然就会出现“信贷塌方”,那就必须寻找其他的贷款项目。找来找去,肯定会找到房地产。 

你看,大家争吵得最凶的两个问题:高房价、脱实向虚,其实都是伪命题。那就奇怪了,房地产行业的旧模式,到底问题出在哪里呢?

 

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问题在于事实已经改变,但房地产的商业模式却没有改变。 

这个已经改变的事实,就是中国的城市化。根据国家统计局发布的《2021年农民工监测调查报告》数据,2021年中国有2.9亿农民工,其中有1.33亿是在城镇居住的进城农民工。房地产行业的旧模式,都是要把房子卖给城里人的。这个旧模式的最大问题,就是没能让这1.33亿进城农民工在城市安家,变成新市民。

为什么会这样呢?有三个原因。 

一是郊区房价太贵。我们来看一下国外的经验。所有国际大城市的核心圈房价都很贵,而且贵得很离谱,但是一到郊区,就会变得很便宜。纽约曼哈顿,一套50平方米的公寓可以卖到上百万美元,同样一套房子在郊区,可能只需要20万美元。不要忘了,郊区往往是农民工进城安家的第一站,这一站的门槛太高,就把大多数人挡在了门外。 

二是公共服务跟不上。光房子便宜还不行,公共服务也得跟上,包括基本的教育和医疗服务。我采访过一些家政阿姨和快递小哥,如果在深圳郊区,有一套价值100万的60平方米左右的小房子,你们买得起吗。答案出奇的一致:买得起,但不会买。原因很简单,太偏了,没有学校,解决不了最基本的孩子上学问题。北京胡同里的老破小,为什么可以卖到15万元/平方米?那卖的不是房子,而是便捷优质的公共服务啊。

三是保障房严重短缺。保障房这个制度咱们是跟新加坡学的,但是,虽然努力了许多年,中国的保障房供给依然严重不足。不仅总量不够,结构上更有问题。很多保障房都盖在了那些人口流出的地区和城市。真正需要保障房的地方,也就是人口流入的大城市,保障房更像是福利房,绝大部分都是本地人拿走了,根本轮不到农民工。 

有一次参加北京市某个区的会议,区长说,我们这个区要引进高端人才,最好都是博士。好啊,但问题在于,都是博士,那谁清理垃圾呢?谁当保姆呢?谁卖早餐呢?城市是个生态系统,就像一片茂密的森林,要有高大的乔木,也要有低矮的灌木,还有缠在树上的藤萝,长在树下的杂草野花,以及地上的苔藓和地衣。你不可能只要高大的乔木,把别的物种都清理掉,那这个森林就会死掉。城市也是一样的。 

没有办法把农民工变成新市民,于情于理都说不过去。这种身份的转化,关键就在于有没有一套合适的房子。而旧模式下,房地产提供不了这样合适的房子。

04

问题来了,那谁给农民工盖房呢?

让房地产商去盖?他们赚不到钱。原本想卖给城里人的商品房,农民工是买不起的。让政府去盖?政府没那么多的钱,心有余而力不足。 

这么说来,不就没戏了吗? 

别急,我曾经说过这么一句话:当一个问题看起来没有答案的时候,不妨再想想,这个问题是不是问错了。 

跳出原来的框框,我们就会发现一个新的思路:干吗非要盖新房呢?原来不是还沉淀下来很多砸在手里的资产吗?好多原来盖的写字楼、公寓,卖也卖不掉,租也租不出去,白白浪费在那里,我们能不能想个办法,盘活这部分资产呢? 

有一个看起来最直接的解决办法,就是改变一下土地的用途,本来是商业用地的地方,改成住宅用地。这样一来,很多原来卖不掉的房子马上就能卖掉。不过,很多时候,越是看起来最直接的办法,越难以实行。为什么呢?这里面的操作弹性实在太大,究竟要改哪一块地,给谁批不给谁批,都牵扯到了巨大的利益。 

那怎么办?我们可以找到一种迂回的解决办法。我的师弟张斌就讲了一个思路,我觉得蛮有意思的。他的办法可以分成三招:

第一招,把这些房地产的沉淀资产转换一下属性,变成保障房。这也就是点个头的事,不麻烦吧。

第二招,把这些资产打包,出售给金融机构。金融机构就可以根据商业化的原则,把这些保障房按项目制管理,通过经营获得稳定的现金流。有了现金流,还可以搞资产证券化,这些项目就可以做成金融产品向外卖。这样一来,金融机构的积极性就能被调动起来。

第三招,最关键的地方来了,仅仅依靠这些项目的现金流肯定是不行的,还要靠财政补贴一部分收益,不用多,大概补贴2%就够了。 
这样做有什么好处呢?房地产可以处置一批沉淀资产,政府没花太多钱,就增加了一批保障房供给,金融机构则通过卖金融产品把当初的成本收回来了。

 

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你再想,张斌的这个思路,不就是我在《变量4》里讲过的腾挪吗?头痛医头,脚痛医脚,啥病也治不好。治头痛的最好的办法可能是拎一桶热水泡脚。 

所以,给房地产寻找新模式,也要学会迂回包抄,不要只看到负债,还要看到怎么盘活资产。从增量时代到存量时代,我们会看到越来越多的腾挪案例。

 

(部分配图来源:摄图网)

 



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